아침 뉴스에서 미국 셧다운제가 풀렸다고 한다. 미국장과 한국장 모두가 붉은 장으로 도배가 되어 있었다. 어제 뭐라도 하나 샀어야 하냐며 긁적이며.. 오늘은 어떤 주제로 글을 쓸까 하다. 휴대폰을 만지작 거렸다. 주식시장이 붉은빛으로 도배가 되는데 현물인 금값도 올라가고 있다. 원래 이 두시장은 서로 반대급부로 한시장이 오르면 다른 시장이 주춤함을 보이는데 오늘은 그렇지가 않다. 아마도 미국의 셧다운제가 사라짐으로 경기가 되살아날 가망성으로 인해 모든 자산이 올라가는 듯하다. 리츠도 그럴까? 궁금했다. 사실 리츠란 자산을 그렇게 좋아하지 않는다. 부동산을 주식처럼 살 수 있는 자산인데. 이는 부동산도 주식도 아닌 그 어중간한 자산이라 생각이 되기 때문이다. 그래서 잘 알아볼 생각이 없었던 듯해서 오늘은 리츠의 명과 암에 대해 한번 이야기해 보고 싶어졌다.
시작!!
리츠(REITs)란?
"부동산 투자 신탁" 이란 뜻이다. 주식과 마찬가지고 투자자들의 돈을 가지고 운용을 한다. 이때 운용하는 자산이 부동산일 뿐이다. 주식은 기업을 운용하며 나오는 순이익을 배당이나, 주가로 투자자에게 되돌려 준다면. 리츠는 임대료수익을 투자자에게 배당처럼 만들어 되돌려 주는 것이다.
리츠는 건물 종류에 따라 오피스 상권의 건물을 매매하고 임대를 받으면 "오피스 리츠", 편의점 같은 상가를 임대해서 나오는 수익을 받으면 "리테일 리츠", 유통회사의 물류창고를 임대하는 리츠는 "물류 리츠"등 건물의 종류에 따라 리츠의 종류도 달라진다.
예를 들어 내가 편의점을 사고 싶다. 부동산을 알아보니 편의점이 1억이다. 가격이 너무 비싸 함께 투자할 친구들을 10명 모아 각각 천만 원씩 들여 편의점을 샀다. 편의점을 운용하고 임대료를 10명의 친구들에게 각각 나누어 준다. 편의점 운용을 하다 보니 노하우가 생겨서 다른 곳에 편의점도 운용을 해보고 싶어졌다. 또다시 10명의 친구들을 모아 편의점을 계약했다. 매달 투자자(친구들)에게 수수료를 챙겨주니 여기저기서 투자하고 싶은 사람들이 몰린다. 편의점을 운용하는 것보다 더 수익이 좋아서 회사를 하나 차리게 된다. 회사의 사장이 된 나는 편의점을 운영하는 일은 하지 않고, 편의점을 하기 좋은 장소를 물색하고, 편의점을 할만한 장소를 매매한다. 편의점사장으로부터 매달 월세를 받는다. 그럼 나는 받은 월세를 다시 투자자에게 배당금으로 지급하는 일을 한다. 이런 회사를 우리는 리츠라고 부른다.
리츠의 장점
투자자는 한국에 있는 모든 리츠를 살 수 없다. 일단 기관 투자자나 특정 소수에게만 판매되는 "사모리츠"는 개인이 살수 없는 시스템이다. 대중을 대상으로 판매하는 공모리츠가 있다. 하지만 공모리츠도 개인들이 쉽게 살수 없다. 우리가 살 수 있는 리츠는 주식시장에 상장된 공모리츠이다. 이를 "공모상장리츠"라 부른다. 즉 우리는 공모상장리츠만 살수 있다.
1. 소액으로 부동산에 투자할 수 있다.
일단 부동산이란 자산은 너무 비싸다. 다들 건물주를 꿈꾸는 것은 정기적으로 나오는 월세 때문이다. 하지만 건물하나를 개인이 투자하기란 쉽지 않다. 리츠를 매수함으로써 부동산 자산의 일부를 가질 수 있다. 건물에서 나온 임대료의 어느 일정 부분을 투자자들에게 배당으로 지급한다. 배당률이 예금의 상품보다 높기에, 나의 포트폴리오의 배당의 한 부분으로 꾸준히 현금흐름을 만들어 낼 수 있다.
2. 현금흐름이 생긴다
주식시장의 현금흐름보다 부동산시장의 현금흐름이 더 안정적이다. 국가에서 법인세를 면제 받으려면, 리츠회사의 90%를 투자자들에게 돌려주어야 한다. 그래서 리츠의 배당률이 예금보다 높다. 리츠는 분기마다 배당금을 지급한다. 예 적금의 만기기간보다 짧게 이득을 얻을 수 있다. 리츠는 평균수익률이 7~8%이다. 예금이자보다 높고, 주식보다는 안정적인 자산이기에 배당금을 받을 목적으로 투자하면 좋은 상품이라 여겨진다.
리츠의 단점
1. 결국 리츠도 안전 자산은 아니다.
부동산을 기반으로 투자할 지라도. 주식시장에서 상장되어 거래되는 자산이기에 위험성은 생긴다. 시장의 상황이나, 금리, 회사사정등이 악화될 여지도 당연히 있다. 그럴 때 투자자들은 시장에 리츠를 팔아버릴 것이다. 부동산은 자산은 단기간에 눈에 띄는 변화를 찾을 수 없지만 리츠는 그렇지 않다. 리츠를 살 때는 매수시점을 잘 선택해야 한다. 리츠를 살 때 상승장이라면 상관이 없겠지만 하락장일 때 리츠를 사서 계속해서 떨어지면 내가 받는 배당도 떨어진다. 그러니 지금 같은 상승장이 아닌, 주식시장이 잠시 주춤한 상황에 적절한 시기에 리츠를 매수하는 것을 선택하길 바란다.
2. 금리에 취약한 자산이다.
부동산을 살때 은행 대출은 꼭 필요하다. 리츠회사도 부동산을 살 때 투자자들의 돈과 은행대출을 받아 구매한다. 리츠 회사는 주주들에게 배당을 주는 것처럼 은행에게 대출이자를 갚아야 한다. 이때 금리가 오르게 되면 대출이자가 늘어나게 되고, 리츠회사의 수일률에서 일정 부분 대출이자를 갚게 되는데 월세가 쓰일 것이다. 그럼 배당금이 줄어든다. 금리뿐 아니라 부동산건물 보수가 필요하거나, 건물임대가 나가지 않아도 배당금에 문제가 생긴다.
3. 리츠는 상업용 부동산을 매입한다.
개인투자자들이 잘알고 있는 시장은 주택시장이다. 하지만 리츠는 상업용 부동산을 다룬다. 상업용 부동산의 임차인과 임대인의 계약관계에 대해서 어느 정도 알아야 한다. 월세를 내지 않을 때 대책, 월세를 물가 반영에 따르는지 아닌지 같은 배당과 관련된 조항에 대해서는 공부를 어느 정도 해야 한다. 리츠도 안전자산이 아니기에 상장이 폐지되는 수순을 겪은 기업이 있다. 필자가 리츠를 별로 좋아하지 않는 이유는 이 대목이 가장 크다. 상업용 부동산이 아니라 주택시장을 매수하는 리츠상품이라면 당장 가입했을 것이다. 하지만 상업용 부동산은 내가 잘 모르기에 자산을 매입할 엄두가 나지 않는다.
리츠의 종류
- SK리츠(오피스, 주유소리츠)
- ESR켄달 스퀘어리츠 (물류리츠)
- 롯데리츠(리테일, 호텔, 물류리츠)
- 신한알파리츠(오피스리츠)
- 한화리츠(오피스리츠)
- 제이알글로벌리츠(오피스리츠)
- 코람코라이프인프라리츠(주유소,물류,오피스리츠)
- 삼성 FN리츠(오피스리츠)
- KB스타리츠(오피스리츠)
- 디앤디플랫플리츠(오피스,물류 리츠)
- 이리츠코크랩(리테일 리츠)
- 이지스밸류플러스리츠(오피스,물류리츠)
리츠는 ISA계좌에서 매입하자
리츠는 주식자체의 시세차익을 위해 매입하는 자산이 아니다. 오로지 배당, 현금흐름을 많이 받기 위해 매매하는 상품이다. 배당수익률이 15.4%를 내야 한다. 이것을 ISA계좌에서 비관세혜택, 과세이연 모든 혜택을 받을 수 있기에 리츠와 ISA계좌의 궁합이 가장 좋다. 만약 내가 리츠에 대해 잘 알지도 못하고 자신이 없다면. 리츠 ETF도 있다. 리츠 ETF는 다양한 기업의 조금씩 모아 자산을 배분해 놓았기에 안정성 측면에서 더우위에 있다. 리츠 ETF는 대부분 월배당으로 구성되어 있기에 현금흐름에서 더 자유롭다. 만약 리츠가 부담이신 분들은 리츠 ETF를 선택하는 것도 한 방법이 된다.
