요즘 뉴스를 보면 "토지거래허가구역으로 지정된다."라는 멘트를 듣게 됩니다.
토지를 거래할 때 누군가의 허가가 원래 되는 것 아닌가? 라며 단순히 생각했습니다.
하지만 주변 지인이 이제 "집 못 사는 것 아닐까?"라며 걱정스럽게 물어 오길래.
한번 자세히 살펴보겠습니다.
토지거래허가제란?
토지를 거래할 때 정부의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
쉽게 말해 개인끼리 집을 사고파는 매매계약은 무효가 되는 제도입니다.
이 제도는 [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에 근거하고 있습니다.
투기 우려가 있는 지역을 '토지 허가구역'으로 지정하면,
그 지역 안에 매매가 이루어질 때 정부의 허락하에 매매가 이루어집니다.
농지나 상업지역도 토지거래 허가제가 있지만 이글에서는 오직 주거지역에 대해서만 다뤄 보겠습니다.
* 집과 관련된 세금에 대해 알아봅시다.
| 1. 취득세 | 집을 살 때 내는 세금 |
| 2.보유세 | 집을 가지고 있을 때 내는 세금 2종류가 있다(재산세, 종부세) |
| 3.양도소득세 | 집을 팔 때 내는 세금 |
규제지역&토지거래허가지역 규제상황
기존에는 용산, 서초, 강남, 송파만 규제지역이자 토허지역으로 지정되어 있었다.
하지만 25년도 10월 20일부터 서울 25개 구 전 지역을 포함한
경기도, 하남, 과천, 성남, 용인수지, 수원장안, 수원팔달, 수원영통, 의왕, 과천, 앙양동안이 12개 지역이
규제지역& 토허지역으로 포함되었다.
우리는 기존의 용산, 서초, 강남, 송파가 규제지역이었기에 부동산이 어떤 상황인지 간략히 알고 있습니다.
근데 여기서 지역이 확대되었습니다. 기존 규제지역에서 상황에 대해 알아보겠습니다.
대출 70%에서 40%로 감소
예를 들어 내가 10억 자리 집을 매매할 때 대출이 7억이 나왔는데 이제 40프로만 대출을 받을 수 있다.
그래서 7억이 아닌 4억만 대출을 받을 수 있기에 현금보유 자산이 높아야 한다.
구매할 수 있는 여력을 낮추는 전략이다.
취득세 중과
규제지역에 집을 사면 취득세를 낸다.
그 취득세가 규제지역에 2번째 집을 산다면 8.4%를 내야 하고,
3번째 집을 사면 12%의 취득세를 내야 한다.
취득세의 압박으로 구매여력을 떨어뜨리는 전략이다.
만약 내가 지방에 집이 한채 보유하고 있는 상황에서 규제지역 안에 집을 산다면 취득세를 8.4%를 내야 한다.
1 주택 비과세 거주 2년 의무강화
내가 하나의 주택을 오랫동안 보유하는 것만으로 비과세 혜택을 받았다면
이제부터 2년 동안 내가 보유한 집에 거주를 해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
매수가 이루어 지자 마자 2년 실거주를 해야 한다.
간단히 말하면 네가 살고 싶은 집만 구매를 해라!!라는 뜻입니다.
민간분양 가점제 상향
청약점수가 낮은 사람들, 가족의 부양의 의무가 없는 젊은 층은 청약점수가 낮다.
작은 평형의 민간 분양을 받으려는 사람들 사이에 경쟁이 치열해진다.
주담대 대출금액이 달라진다.
토지거래 허가제는 투기목적을 방지하기 위해 만들어졌습니다.
하지만 정부가 내린 부동산 금융규제를 한번 보실게요.
| 현행 | 개선방안 | 시행시기 | |
| 주담대 최대한도 | 수도권+규제지역 6억까지 대출 | 주택가격에 따라 차등 지급 (최소 대출금액은 집값의 40% 이다.) 15억원 이하 ▶ 최대 : 6억대출 15억원 초가 25억원 이하 ▶ 약 4억대출 25억원 초과 ▶약2억 대출 |
10월 16일 |
현재 15억 이하 아파트는 6억 대출이라 똑같다. 하지만 15억 원 이상 되는 아파트는 대출이 줄어든다.
일반 서민들에게 좋은 제도 아닌가요?
어? 그러면 비싼 아파트를 사는 사람들에게 대출규제가 들어가니,
"일반 서민들에게는 좋은 제도 아닌가요?"라고 생각할 수 있다.
하지만 우린 실거주!!라는 진입장벽이 생겼다.
예를 들어 6억 원의 아파트를 사는데 내가 대출을 2억 4천만 원을 받을 수 있다. 그럼 나머지 3억 8천은 은 내 자산이 들어가야 한다.
이제 더 이상 세입자를 구해서 집을 살 수 있는 상황이 아니게 되었기 때문이다.
과거보다는 집을 사는데 압박이 가해질 것이다.
과거에는 대출을 가득 받아서 더 좋은 입지에 살 수 있던 아파트도.
돈이 융통되지 않으니 입지가 더 좋은 곳보다는 내가 최대한 돈을 융통할 수 있는 곳에 집을 마련할 것이다.
대출과 실거주, 금융규제로 거래매물이 감소된다.
갈아타기를 하고 싶었던 사람들도 현재 자신의 보금자리에 머무는 방향으로 태도를 취할 것이다.
그러면 시장에 나와 있는 매물들이 감소하게 된다.
지금 집을 사도 될까요?
보금자리를 안정적으로 마련하는 방향은 항상 좋은 방향이다.
현재 토지허가거래제도 시행된 지 얼마 되지 않아 집을 매매하는데 불안감이 증폭된 상태다.
시간이 지나면 이러한 불안감도 점차 사라지게 될 것이라 예상된다.
내 여건에 맞는 곳에 있는 매물들을 계속 공부하면서 기회를 엿보자.
필자 또한 현금 여력이 없지만 계속해서 공부는 이어 나가고 있다.
시장을 지켜보는 것은 지금과 같은 불안한 상황에 항상 필요로 한다.
시간이 가지고 천천히 공부하며 시장을 살펴보자.